De gekte op de woningmarkt is terug
Geplaatst op: 12-04-2024, 10:27:07
De gekte op de huizenmarkt is terug. Het aantal te koop staande woningen is laag. Het aantal huizenzoekers is hoog. Het gevolg is dat er weer flink boven de vraagprijs geboden wordt.
Volgens de kenners wordt er te weinig gebouwd. Dat is ook terug te zien in de cijfers:
- Aantal nieuwbouwwoningen in 2023 was 73.000
- Jaarlijkse doelstelling voor nieuwbouwwoningen is 100.000
- Kabinetsdoelstelling aantal nieuwbouwwoning is 1.000.000 in 10 jaar
- Huidige tekort woningen wordt gechat op 390.000 (is 4,8% van de totale woningvoorraad)
- het kabinetsstreven was om dat percentage in 2030 gereduceerd te hebben tot 2%.van de totale woningvoorraad
- Aantal woningen in Nederland is 8,2 miljoen
De ruim 8 miljoen woningen in Nederland zijn als volgt verdeeld:
- 42% rijtjeshuizen (het huis deel is van een blok van minimaal drie huizen)
- 36% meergezinswoningen (appartementen/ bovenwoningen)
- 13% vrijstaande woningen
- 9% twee-onder-een-kap woningen
Bovenstaande cijfers zijn leuk, maar het probleem is al jaren voor de starters. Jongeren moeten steeds langer thuis blijven wonen omdat zij geen woning kunnen kopen. Steeds meer ouders klagen. Zij hebben te maken met kinderen die niet de gemakkelijkste zijn, omdat ze eraan toe zijn om het huis uit te gaan.
Noodkopen
Uit cijfers blijkt dat in heel Nederland het meest werd gereageerd op woningen onder de €200.000. Voor een alleenstaande starter met een inkomen van €42.000 is de maximale hypotheek (bij een hypotheekrente van 3,8% en energielabel C) €202.000.
Uit onderzoek van Funda blijkt het volgende:
- Er zijn slechts 9.000 woningen beschikbaar onder de €200.000 (is 3,85% van het totaal)
- Meeste reacties op woningen onder de €200.000 (4,64 reacties per week per woning)
- 65% van de starters wil niet uitwijken voor een eerste woning (naar een andere stad of regio)
- 67% van de starters wil concessies doen aan hun woningwens (kleinere woning)
- Er stonden vorig jaar in totaal 164.671 huizen te koop en 70.343 appartementen
Starters die wel geluk hebben, moeten vaak genoegen nemen met koopwoningen met een energielabel D tot en met G. Zij sluiten dan een maximale hypotheek af op hun inkomen, waardoor verduurzamen niet meer mogelijk is. Deze “noodkopers” hebben dus liever een tochthuis dan geen huis.
Schrik niet: het gemiddelde prijsverschil tussen energielabel A en energielabel G is opgelopen tot €140.000. Drie jaar geleden was dat nog €60.000.
Open huis
Op zaterdag 6 april was er weer een NVM Open Huizen Dag. Er konden 5.500 woningen bekeken worden, nog niet de helft van vorig jaar. Enkele andere opmerkelijke cijfers:
- Aantal bezichtigingen in februari en maart is verdubbeld vergeleken met vorig jaar
- In de vier grote steden steeg het aantal bezichtigingen met 308%
- Vorig jaar deden 14.000 woningen mee met de Open Dag
- In 2014 deden 50.000 woningen mee met de Open Dag
- Aantal aanvragen om woningen te bezichtigen (tussen de 30 en 100) neemt flink toe
- In het eerste kwartaal van 2024 was het aantal bezichtigingen per woning gemiddeld 9,5
De NVM gaat zich beraden op het concept Open Dag. Als er zoveel geïnteresseerden op één koopwoning afkomen, gaat dit een keer flink fout.
Voorbehoud van financiering
Een paar jaar geleden was hetzelfde aan de hand. We hebben toen het volgende kunnen constateren:
- Kopen zonder voorbehoud van financiering werd geadviseerd door makelaars
- Huizenzoekers moesten een aankoopmakelaar in de hand nemen om kans te maken op een koopwoning
- Er moet flink boven de vraagprijs worden geboden
- Makelaars deden aan koppelverkoop (verplichte verkoop woning bij aankoop nieuwe woning)
- Extra hoge courtage (10% meer) voor makelaars als een woning boven een bepaalde prijs werd verkocht
- Woningen die op Funda kwamen, waren al verkocht
- Taxateurs werden onder druk gezet om hogere taxaties af te geven
Het kopen zonder voorbehoud van financiering is weer gaande. De afgelopen tijd werd mij door diverse klanten gemeld dat hun aankoopmakelaar adviseerde te bieden zonder voorbehoud van financiering. Er was ook een makelaar bij die aangaf dat ik als hypotheekadviseur vooraf een garantie kon afgeven dat de hypotheek geen probleem zou zijn.
Het is altijd gemakkelijk om iets te adviseren als je daar zelf geen financieel nadeel bij kan hebben. Zoals bekend ligt het risico bij de kopers en mogen die 10% van de koopsom aftikken.
Vooral in deze markt wordt een woning toch wel verkocht. Waarom dan niet gewoon onder voorbehoud van financiering? Geef de kopers rustig de tijd om hun financiering te regelen. Zoals bekend ben ik er groot voorstander van om kopen onder voorbehoud van financiering verplicht te stellen met daarbij een termijn van bijvoorbeeld zes weken.
De Nederlandse Vereniging van Hypothecair Planners NVHP komt met een ander voorstel, namelijk om de huidige korte wettelijke bedenktermijn van drie dagen bij de aankoop van een woning te verlengen naar veertien dagen. Volgens de NVHP worden huizenzoekers in deze markt gedwongen te bieden zonder financieringsvoorbehoud. De korte wettelijke bedenktermijn heeft een prijsopdrijvend effect omdat kandidaat-kopers gedwongen worden snel een bod uit te brengen, waardoor de hoogte van het bod steeds meer door emotie wordt bepaald.
Dubieuze praktijken
Er wordt ook weer flink boven de vraagprijs geboden. Dit zorgt er voor dat taxateurs gevraagd wordt om zo hoog mogelijk te taxeren. Kopers willen namelijk zo min mogelijk eigen middelen gebruiken voor de aankoop van de woning. De werkwijze is simpel. De verkopende makelaar weet wel iemand die de woning hoger kan taxeren of er wordt gebeld naar diverse taxateurs of zij de woning op een bepaald bedrag kunnen taxeren. Het wordt tijd dat de bank waar de hypotheek wordt aangevraagd de taxateur regelt.
Een klant van mij liet drie makelaars komen om zijn woning te verkopen. Via de desktoptaxatie was bekend dat de woning een waarde had van €500.000. Gezien de markt was ik van mening dat de woning voor meer verkocht kon worden. Makelaar 1 kwam met een vraagprijs van €498.000, makelaar 2 met €450.000 en makelaar 3 met een range van €480.000 – €489.000. De woning werd uiteindelijk verkocht voor €548.000.
Later hebben de verkopers vernomen van de kopers dat de woning op €545.000 was getaxeerd. Deze taxatiewaarde wordt weer gebruikt als de volgende gelijksoortige woning te koop wordt gezet.
Vorig jaar augustus berichtten diverse media dat er makelaars zijn die aan koppelverkoop doen. Bij koppelverkoop “eisen” verkopende makelaars dat de potentiële kopers hun huidige huis via hen verkopen. Hierbij wordt vaak ook nog hogere courtage dan gewoonlijk in rekening gebracht. Doorstromers zijn vaak zo blij dat ze eindelijk een andere woning hebben gevonden dat ze er veel voor over hebben om de transactie te laten slagen.
Verkopersmarkt
In februari was de gemiddelde transactieprijs voor een bestaande koopwoning €427.279. Om voor dit bedrag een woning te kunnen kopen, moet het gezamenlijke inkomen minimaal €90.000 zijn. Bij een hypotheekrente van 4% is de bruto maandlast €2.043 voor een 100% annuïteitenhypotheek - flinke bedragen die iedere maand weer terugkomen.
De gekte op de huizenmarkt is in ieder geval terug en die zorgt voor heel vreemde situaties. Huizenzoekers moeten goed oppassen om niet van een koude kermis thuis te komen.
Tot slot ben ik zeer benieuwd wat u van de zeven tips van makelaar Korne Pot vindt, om als koper toch je slag te slaan in deze markt:
1: Laat je niet gek maken
2: Zorg dat je eerder kunt bezichtigen en bieden dan anderen
3: Breng een duaal bod uit
4: Schrijf een motivatiebrief aan de huisbezitters
5: Kies voor een gek bod
6: Kijk eens op andere sites dan Funda
7: Laat je netwerk weten dat je een koopwoning zoekt
Bron: column van 12 april 2024 van Jos Koets op www.iex.nl